禹州10年前的蛮荒之地，现在房价7000元/㎡，你怎么看？

房哥从事房产工作已逾十载，参与见证了城市的变化，共同经历了数千户家庭置业之路。今天起，房哥将与你合兵一处，共同讨论分析房产、城市改革迁移的过程。如有不谋之处，还请海涵！

第三篇文章发出，引起了热烈的讨论，有很多朋友，自己对于禹州的房价及买房时候应该注意哪些事项，很有见解，房哥分享几个朋友的评论，大家看看。

这几个朋友都很有见解，所说的，对咱们都有参考的价值！

这几天房哥通过专业的引导，已经帮助67位朋友确定了自己喜欢的、合适的房子。

这位朋友跟家人意见不统一，选择金地世家或者御府都快疯掉了

这位朋友考虑两个项目的其中一个

这位朋友一直拿不定注意

这位朋友在售楼部看完房，不放心，咨询完放心了

也有不少朋友鼓励、支持房哥的，感谢!!!

房哥希望，通过自己的努力，让更多的朋友能够了解到房产知识，在选择的过程中，少踩坑，不踩坑！！

1

东区区域布规划布局

有个事情比较纳闷，第二篇文章中，投票东区竟然是最后一名，我的天呐！！！咱也不知道为啥，咱也不敢问。

西南区荣获第3名，新东区第2名。新东区票数高，房哥还稍微理解一点，东区票数这么低，不知道什么原因。为了改观大家对东区的看法，咱们来说一说东区。

以前，房哥在售楼部卖房的时候，有个客户，房哥跟他大醉了一场，聊了聊人生，他给我说，十年前，朋友晚上喊我去永辉超市那一片喝酒，我都不去，那荒郊野岭的，还得骑着摩托车跑去，不去！现在，看来已经成了核心了！（2014年的时候）

东区作为禹州市重点规划的“城东新区”，拥有晚上的配套设施，各行政单位都在这个片区内落户。

东区区域划分：

西至：药城路

北至：滨河大道

南至：南环路

东至：103国道

看图说话：

上一篇，说北区的时候，有个朋友说，弹丸之地，还分片区，自作多情，我的天呐！

房哥分片区，只是为了好分析，其实有丫的片区之分啊。是吧，那个哥们！

片区一：药城路——轩辕大道

片区二：轩辕大道——103国道

来来，进入片区1。

大家都知道，东区这十年左右的发展，其实都集中在这个片区里边了，这个片区里边，发生了太多的故事，有感人的、震撼的、苦恼的、愤怒的、惊悚的、无助的，等等等等。怎么这么多表情？以后房哥慢慢给你讲！

我这个片区里边，房哥也有很多回忆。房哥卖的第一个项目，就在这个片区里边，那是房哥的第一次！你说印象深刻不深刻。

这个片区的项目，房哥参与过6个，咱们先把这炙热的土地，画出来给大家看看吧。

这个片区，相信大家都已经非常熟悉了，咱们总共说几点：

1、黄色区域，是现在正在市场交易和即将进入市场的地块名称

2、下一步有哪些地块可能会进行规划

3、本区块内的道路，有的还没有完善，是哪些？

片区1内，是禹州是目前最为核心的区域，市政府、各行政单位都集中在这个区域，有人就总结了经验，跟着政府走，政府走到哪，咱们跟到哪。这说的比较在理吧，想一下中国的国情，跟党走准没错。

学校、医院、广场、购物、娱乐、酒店什么的，太齐全。多的废话咱们也不说，因为片区1已经是一个相对完善的区域了，除了，阳翟大道南边，还有住宅用地之外，北边水岸花城对面，也规划的棚改，剩余的基本上，没有太大的规划了，该用的地也用完了。看图：

紫色圈圈内，就是两个地块，药城北边的地块，是规划的棚改区，已经出规划好几年了，但是一直没动，大部分开发商不愿意玩拆迁改造项目（下图）。

第二个圈圈内，是现在滨河路那几个夜市广场的位置，这个地块还没有规划，但也是住宅用地。

阳翟大道以南也一样，基本没有什么可规划用地了，紫色圈圈内，都是设计棚改的区域，红色圈圈内，基本算是净地，下一步拓展的空间，也就这么多了。

阳翟大道南边这个区域，规划的有湿地公园、人工湖、中小学校，红色地块是商业用地。

不过，涉及棚改，周期就不知道需要多久了。

还有一种情况，就是在需要的时候，改变既定的土地性质，来进行土地拍卖。其中，建设路与友谊路交汇处东南侧（安澜公馆南），这块地，最开始规划的是商业用地（下图），但是现在都已经开始建设住宅项目了。这个地块里边，还有一个公寓楼，即将进入市场。

片区1中，道路规划为7横5纵。

东西路：商贸中街路、建设路、大同路，禹王大道、华夏大道、阳翟大道、和谐大道，7条横线路。其中行政北路与行政南路，不是全线贯通路线。

南北路：府西路、府东路、柏山路、颍川路、友谊路（之前朱寨路）。其中友谊路，南边规划到阳翟大道，不再向南延伸。

片区二：药城路——103国道

片区2，是整个城市东扩的必经之路，这个片区涉及大面的拆迁改造，这也是需要长时间、长周期来完成的。咱们先来看看整个片区的图片。

目前，片区2中，正在销售的项目只有一个，时代·御府，现在看来，片区2还是大有可为的。西北角恒达拿地400余亩，正在规划，项目名字应该叫恒达·滨河府。东边富商路与禹王大道交汇处东南侧，骏景拿地150亩，项目名称骏景·观澜府，规划20栋楼。

其实，骏景地产拿的这块地，之前规划的也是工业用地，现在也更改为住宅用地了。

禹王大道以北，大片为商业、住宅、教育用地。其中，马踏飞燕东北角，规划为商业用地，如果不改变土地性质的话，可能可能还会规划公寓、写字楼、LOFT等产品。

阳翟大道以南，目前只规划了一小部分，而且是城市配套用地，如上图所示，社会停车场用地、商业用地、公用设施用地。阳翟大道再往南，目前没有规划。

时代·御府东边还有大片住宅用地，正在规划中，其中牵扯棚户改造，净地面积不大。估计今年下半年可能会进行土拍。在往东，大片区域属于工业用地。出现土拍，房哥会第一时间给大家汇报。

片区2中，道路规划为7横5纵。

东西路：建设路、大同路，规划路、行政北路、禹王大道、行政南路、华夏大道、阳翟大道、和谐大道。

南北路：自西向东，两条南北路均没有名字，现在有一条南北路叫“颖祥路”后期规划完毕，其中一条路可能会继续用这个名字。第三条南北路为颖顺路，再往东两条次干道，一条富商路，一条规划路。

整个东区，各项配套及规划在整个城市发展中，是冲在最一线的，各项配套逐渐完善，居住环境也在不断提高，您感觉怎么样呢？

2

东区已成形项目现状

东区整个片区内，现在已经交房入住的项目，目前统计的有50个之多。

东区就是东区，东区已经交房的项目，年限稍微长点的，其价值也没有受太大影响。

咱们先来看看已经交房的小区，有哪几个？

（以上二手房价格为毛坯转手均价，其中有高的，也有低的。也不含交易税费等其他杂费。）

上篇文章，咱们讨论过，在同样一个区域内，临近的几个项目，产生价格差异的主要原因由以下几点：建筑年代、项目性质、项目规划、项目配套（门、窗、基础设施）、绿化、物业服务等。

从表格可以看出来，在距离并不远的项目中，其差价可以达到2000元/㎡，这就是房地产的基本特质。其中现在在售的项目中，阳翟大道以北与阳翟大道以南，就能差1000元/㎡，一条路就是10万以上的差距。不得不感叹啊。其实，差一条路的土拍价格也有很大差距的。

上篇文章中的观点，再次给大家重申一遍：别烦

选择项目，必须要考虑到位，其未来的价值，会有很大区别。地段、各项配套、项目规划等等。

直接影响，是价格的差距，间接影响，就很多了。一个项目，在交房那一刻，就标示着进入了二手房交易市场，出现的一些永久性问题，或者物业服务问题，会形成一个死循环，什么叫死循环？二手房中介带客户看房，客户经过打听或者发现服务或者项目规划问题，会直接提出来，进行压价，久而久之，这个项目的价格就会在市场形成固定值，谁打听都是这样，这个时候，再有一些追求品质生活的人群，打听完直接就选择了其他项目，而且，已经在本项目居住的部分人，也会选择再次置换，时间长了，本项目的居住层次就会越来越低。也就意味着，你的邻居、孩子的朋友的层次都会越来越低！

所以说，懂得房产，至关重要。有很多人会说，我买房子是住的，不是来卖的。那么，请问，房子一住就是一辈子，在未来几十年中，你不能保证，你不会置换，你也不能保证你不会出现急用钱的状况，你也不能保证这个片区不会拆迁，所以，只要这些情况有一个出现，你房产当时的价值，就体现出来了。

3

东区在售项目汇总

东区目前在售及未交房项目共计有15个，其中禹王宫、公安局家属院近期没有什么动静，冠亚星城销售完毕。锦绣东方5期、新龙华庭2期、恒达·滨河府、骏景·观澜府、联合信息大厦处于项目筹备阶段，没有信息，暂不做分析。

其中禹王宫，项目规划6栋楼，2012年工地围起来后，开始进入市场交易，当时住宅交定金8万抵10万，有的客户直接交80%房款，目前还未交房。

其余7个在售项目，看图：黄色位置标识，为现阶段在售、未交房项目：

上篇文章，大家可以关注一下，房哥在写项目配套的时候，有很多“品牌防盗门”“品牌电梯”之类的，这也可以说，是一种套路。一个项目，在最初价格设定的时候，其实是已经算好成本的，能用什么样的配套，能用什么规格的东西，都是已经计算完毕的，为什么会出现“品牌电梯、品牌防盗门”呢？大家想一想！

其实，稍微有点品质的项目，基本配套的内容，电梯、门、窗、水电材料等，基本都已经确定品牌了。

以后房哥每个月、每季度都会出整个市场价格的变化表格，大家多关注，多提建议。您了解的价格，如果与房哥了解的，有较大的误差，也欢迎与我们沟通。现房是一房一价，现房有时候会出现较大的误差。

4

东区在售代表楼盘分析

东区在售楼盘，目前共计7个，分布的区域比较集中，我们看图：

东区项目鸟瞰图：

房产需要关注内：

老生常谈啊

1、所处位置：所处位置是否是具有发展潜力的，周边大配套，是否完善，或者未来是否完善？

2、价格区间：现在销售价格区间是多少？

3、产品属性：商业？住宅？商住？产品配比是（大平层、公寓、LOFT、别墅、小两室）？

4、绿化比例：售楼部一般说的是绿化率（楼顶绿植也计算在内），绿地率（地面绿植实际面积比值）是多少？

5、容积率：考核项目舒适度的标准值，一块100㎡的土地上，建筑1000㎡，舒适度肯定低的多。一般，容积率越低，舒适度越高。

6、项目配套：门、窗、电梯什么层次？是否有增值配套？

7、证件情况：是否大产权？证件办理到什么状况了？（一般情况下，只要土地证拿下，就是大产权了，其余的就跟开发商的资金实力有关系了，因为证件办理周期与工程进度相匹配）

8、工地进度：考核开发商实力的恒定值。有部分工地没开工，项目就销售。这就是拿销售的款项，填补工程推进款项。

9、销售比例：项目开始到现在的去化量

东区项目的产品配比比较丰富，有平层、公寓、商铺、复式、LOFT公寓等，除了平层外，其余的大部分带有投资色彩，因为小面积的公寓及商铺，都属于投资产品。

目前，禹州的公寓及LOFT产品，还不算特别多，尤其是LOFT产品，比较少，因为商业地块本来也不多。

很多人还不是特别了解这种产品。房哥做一个简单的解析，LOFT是一种跃层公寓，也就是说，房子本身的层高拉高后，可以在一层房的基础上，再搭建一层，一般LOFT的配置层高为5-5.2米。LOFT产品的优势：使用率高，空间可变幻性强。

禹州目前已经投入使用的公寓项目，时代广场公寓、写字楼，恒达贵园公寓，房哥了解到，其租用率还是比较高的。

这几天有很多朋友在咨询投资产品，问房哥怎么投资，投资买哪比较好，本篇文章为第4篇，第6篇文章，房哥给大家解析一下商业项目投资，投资空间、商业项目投资注意事项、商业项目投资回报计算分析、禹州哪些商业项目值得投资等内容。大家期待。

东区，城市发展核心区，未来十年禹州腹地。

发展挺好的，但是，做为咱们买房的人来说，还是希望房价能稳定点，毕竟大家都不是拆二代，也不是富二代，大家都是拿自己的青春来支撑房价上涨的速度的！

东区这些楼盘，你感觉哪个更适合你呢？