事关你我！禹州小区物业即将迎来颠覆性改革！

买房子，讲求的是质量放心；买到之后，讲求的是住得舒心。

说起舒心，小区的物业服务是饶不开的话题。某种程度上，房子质量决定居住满意度的下限，而物业服务则决定着居住满意度的上限——物业服务跑一跑神，再好的房子，业主的情绪也会冒一冒火。

物业服务水平反映着一个地区的经济水平——这很怪异，却很真实：区域物业服务水平高，当地的经济水平就高；反之亦然！

你逻辑的小房子是不是炸裂了？

这是因为，越是经济发达的地方，小区居民对生活各个方面的要求越高，服务的要求也就越高；而经济落后地区的物业费用较低，居民对低水平服务的宽容度相对较高。

禹州市的经济实力在整个许昌地区足以让身为大禹子民的我们嘚瑟一下，放眼全国，却连做一个马仔的资格都不够。

那么，可不可以悲观地说，经济的欠发达意味着禹州市的整体物业水平很一般呢？

1禹州物业服务水平在哪个档次？

这个问题，可以从三则公开的消息（2018－2020）得出答案——

第一则消息：

下图为禹州市住建局发布的2018年第4季度物业管理住宅小区检查评比排名（前20名达标）：

在2019年第1季度物业管理住宅小区检查评比中，荣秀园的鑫鑫物业、富贵园的悦馨物业、森源小区的森源物业排名后三名。作为惩罚，禹州市住建局于同年6月份拟将这三家物业公司纳入许昌市”诚信黑榜信息名单”。

第三则消息：

因在2020年第一季度被投诉量最多，市住建局对上东国际北院的恒发物业、盛世公馆的昀升物业以及恒达美园、贵园的恒达物业进行大会通报。

从三则消息中，你看到了什么？物业排名、诚信黑名单、投诉、批评？

然而，这并不是重点！

重点是——通过三则消息我们可以清晰地看到，禹州的物业服务是由政府（市住建局）来监督和促进的！这才是我们评判禹州物业服务整体水平的最大依据！

常规来说，有行政部门为小区居民撑腰，物业的服务质量应该有足够保障才对。但根据最新消息，在市住建局监督的情况下，2020年第一季度投诉量依然有39件，共涉及19家物业服务企业、23个住宅小区！

监管如此严厉，物业公司不怕政府的监督吗？

不怕！对大多数物业公司来说，只要不落后，没有谁乐意在现有基础上持续投入财力、物力、人力提升服务标准，更何况服务成本是个敏感问题，维持当前的收费和服务水平对盈利是不错的选择。

深究原因，靠行政手段不能从根本上解决物业公司管理粗放、责任意识差等痼疾，它只能保证物业服务水平的下限——不至于很差，同时也不会有多好。这就是我们禹州整体物业所处的水平。

2外来的和尚真的会念经？

从房哥的知识储备库里可以得知，市场淘汰机制才是提升物业服务水平的灵丹妙药！让消费者（小区居民）自主选择物业公司，倒逼物业大爷们认清谁才是真正的爸爸，促使其主动通过提升管理水平来保证生存。

可惜的是，这是一个长期的过程，毕竟禹州的大部分业主连业主委员会都还弄不明白，怎么可能以微小的力量对强大的“卖方”进行市场淘汰呢？

是不是挺无奈？难道物业服务水平真的没有办法再前进一步了吗？

现实没有那么悲观，这一两年物业行业已出现向好苗头！在房哥掌握的现有信息中，具有全国影响力的金牌物业已零星出现在我们禹州，或即将登陆禹州！它们将给本地物业行业投下一颗深水炸弹，带来“鲇鱼效应”。外来和尚带着真经，势必营造出行业竞争的氛围。

“外来和尚”分别是：河南鑫苑物业、建业物业、河南新康桥物业、河南约翰物业、碧桂园物业。除了它们，还有早已入驻禹州的许昌知名物业公司，如河南金石物业、许昌瑞贝卡物业、许昌恒达物业等。

品牌物业的入驻，不仅仅为业主带来高质量的服务，更深刻的意义在于：通过它们的制度、管理、标准等的示范作用，为禹州本地物业竖立行业服务标杆。

那么，“鲇鱼效应”的刺激能否让金牌物业和区域知名物业起到提升禹州整体物业服务水平的作用呢？

以发展的眼光看，在市场机制逐渐完善的过程中，是完全可以的！

3金牌物业凭什么能揽“瓷器活儿”？

它们真的有这么大的能力吗？

在搜索了大量资料之后，房哥决定对上述物业公司的实力进行排名对比，让大家有较为明确的认知。

跟上篇文章《华山论剑！森林植物园好楼盘扎堆，谁是王重阳？谁是黄药师？》中楼盘的排名一样，物业的排名也需要一些指标，如成立时间、资本、上市、管理标准、行业排名等等。

评比对象（简称）：

鑫苑物业（注册地：郑州）

建业物业（同上）

康桥物业（同上）

约翰物业（同上）

碧桂园物业（注册地：广州）

金石物业（注册地：许昌）

瑞贝卡物业（同上）

恒达物业（同上）

1注册时间

鑫苑物业 2016年

建业物业 1999年

康桥物业 2007年

约翰物业 2015年

碧桂园物业 2004年

金石物业 2017年

瑞贝卡物业 2006年

恒达物业 1999年

说明：此项不作为星级对比项，只作为了解内容。需要说明，鑫苑物业、碧桂园物业的前身比注册时间要早得多。

2注册资本

鑫苑物业 注册：1000万 ★★

建业物业 注册：10000万 ★★★★

康桥物业 注册：5000万 ★★★

约翰物业 注册：1000万 ★★

碧桂园物业 注册：36000万 ★★★★★

金石物业 注册：300万 ★

瑞贝卡物业 注册：300万 ★

恒达物业 注册：300万 ★

胜方：碧桂园物业

点评：到底是全国知名金牌物业，甩开另一大佬建业不止一个身位。

 

3物业管理资质

鑫苑物业 一级 ★★★★★

建业物业 一级 ★★★★★

康桥物业 一级 ★★★★★

约翰物业 不详 ★

碧桂园物业 一级 ★★★★★

金石物业 不详 ★

瑞贝卡物业 二级 ★★★

恒达物业 不详 ★

 

胜方：鑫苑物业 建业物业 康桥物业 碧桂园物业

点评：四家物业作为全国区域或河南区域的知名企业，资质当然是杠杠的。公开资料中查询不到的内容标注为“不详”，下同。

 

4是否通过国际质量标准体系认证

鑫苑物业 通过认证 ★★★★★

建业物业 通过认证 ★★★★★

康桥物业 通过认证 ★★★★★

约翰物业 不详 ★

碧桂园物业 通过认证 ★★★★★

金石物业 不详 ★

瑞贝卡物业 通过认证 ★★★★★

恒达物业 通过认证 ★★★★★

 

胜方：鑫苑物业、建业物业、康桥物业、碧桂园物业、瑞贝卡物业、恒达物业

点评：ISO9001是迄今为止世界上最成熟的质量框架，不仅为质量管理体系，也为总体管理体系设立了标准。它帮助各类组织通过客户满意度的改进、员工积极性的提升以及持续改进来获得成功。

 

5对外投资企业数量

鑫苑物业 1家 ★☆

建业物业 18家 ★★★★

康桥物业 不详 ★

约翰物业 2家 ★★

碧桂园物业 81家 ★★★★★

金石物业 2家 ★★

瑞贝卡物业 1家 ★☆

恒达物业 1家 ★☆

 

胜方：碧桂园物业

点评：企业对外投资策略不同，但投资数量往往跟实力有一定联系。

 

6禹州本地影响力

鑫苑物业 ★★

建业物业 ★★★★★

康桥物业 ★★

约翰物业 ★★★

碧桂园物业 ★★

金石物业 ★★★★☆

瑞贝卡物业 ★★★★★

恒达物业 ★★★★★

 

胜方：瑞贝卡物业、恒达物业、建业物业

点评：瑞贝卡、恒达是许昌本土企业，品牌亲和力强；建业在河南深耕多年，已广为人知；金石物业也不遑多让。

 

72019年全国物业500强排名

鑫苑物业 第14位 ★★★★

建业物业 第17位 ★★★☆

康桥物业 第71位 ★★★

约翰物业 无排名 ★

碧桂园物业 第3位 ★★★★★

金石物业 无排名 ★

瑞贝卡物业 无排名 ★

恒达物业 无排名 ★

 

胜方：碧桂园物业

点评：在全国范围内，只有万科和绿城两家大物业排在它前面，完全是独一档的存在。鑫苑物业、建业物业、康桥物业也展现了强大的实力。

 

8母公司是否为上市企业

鑫苑物业 上市 ★★★★★

建业物业 上市 ★★★★★

康桥物业 无 ★

约翰物业 无 ★

碧桂园物业 上市 ★★★★★

金石物业 无 ★

瑞贝卡物业 上市 ★★★★★

恒达物业 无 ★

 

胜方：鑫苑物业、建业物业、碧桂园物业、瑞贝卡物业

点评：上市是企业实力的体现，瑞贝卡是本地物业母公司中唯一上市的公司。

 

对比结果

说明：为体现公平、公正原则，许昌本地物业与全国性金牌物业分两组对比。

 

01金牌物业综合对比

鑫苑物业 3项第一 分别是：母公司是否上市、物业管理资质、国际认证

建业物业 4项第一 分别是：物业管理资质、国际认证、禹州本地影响力、母公司是否上市

康桥物业 2项第一 分别是：物业管理资质、国际认证

碧桂园物业 6项第一 分别是：注册资本、物业管理资质、国际认证、投资企业数量、500强排名、母公司是否上市

点评：这个排名基本符合它们在全国的真实位置。

02许昌本土企业综合对比

（半星按0.5计算）

金石物业 总星数 11.5个

瑞贝卡物业 总星数 21.5个

恒达物业 总星数 15.5个

点评：金石物业有几项“不详”，总星数受到影响；恒达物业与瑞贝卡物业相比，在“母公司是否上市”一项处于劣势。

此次排名中河南约翰物业的指标资料较少！房哥查询到它的最大控股股东是信友置业集团，其在全国房地产企业中排名第119位，在河南位列第6位，实力相当强劲。这从侧面表明河南约翰物业的实力在今天的排名中遭到了“不公平”的低估。

如果你对它的控股股东信友置业集团不熟悉，那么你一定听过或到过“天润公馆”和“天润府”，这是它在禹州的楼盘作品。

附：物业入驻禹州楼盘

01鑫苑物业 林溪尚院

02建业物业 建业·桂园、建业·春天里、建业·大城小院

03康桥物业 康桥·九溪郡

04约翰物业 信友·天润公馆、信友·天润府

05碧桂园物业 碧桂园·城市之光

06金石物业 金石星河湾

07瑞贝卡物业 瑞贝卡·兴天下、瑞贝卡·和天下

08恒达物业 恒达系列楼盘

 

4业主大会是柄双刃剑？

物业越知名服务就越好吗？

一般而言是这样的！好的物业公司，意味着科学的管理、优质的服务、全面的配套和良好的态度。

但凡事都有例外，制度和管理约束的是行为，对那些“装睡”的人不完全奏效，所以知名物业也会因为服务不到位与业主产生矛盾。

从我们禹州的情况看，双方矛盾产生的原因是多重的，物业和业主作为服务与被服务方，从不同的角度审视同一件事，立场和观点都会迥然不同。

那么，如何在物业纠纷中既能遏制物业公司的不作为，又防止部分业主的过分要求呢？

实际上，关于以上的疑问，住建部早在2009年发布的274号文件就给出了答案。

这份名为《业主大会和业主委员会指导规则》的文件，被定义为“维护业主合法权益”的权威文件。

这些决议需要一定的机构去执行，业主委员会就是执行机构。

刚才提到，真正提高物业服务水平上限的是市场机制，由消费者说了算。业主们通过业主大会进行商讨，决定与哪个物业公司签约，并决定是否续约和解约。这就将物业行业全面置于市场机制之下，物业公司为了拿到订单，不得不提升管理水平、服务水平。

业主大会和业主委员会起到了放大业主声音的作用，并赋予集体强大的执行力，消除业主个体处于弱势地位的尴尬，纾缓并解决物业、业主之间的矛盾。

但是也有人会有疑问：既然业主大会和业主委员会能凝聚业主力量，那它会不会滥用权力，损害正常的物业运行？

这是有可能的，比如业主动用集体的力量，要求物业作出过分的让步。

但这种情况出现几率极低，原因在于过分的要求不仅损害物业公司，同时也会让物业公司中止服务，使其他接替的公司望而却步，最终使小区所有业主享受不到服务。

也就是说，在市场机制面前大家都是公平的，它不仅制约“卖方”，同时也规范“买方”的行为。

那么，部分业主出现过分要求时，业主委员会会不会被小部分业主的权益绑架？

这同样是有可能的！这就需要业主大会和业主委员会成员在各业主中商议协调，或通过投票程序限制过分要求。

业主委员会作为决议的执行机构，不仅负责为业主发声，为业主权益进行交涉，也要在整个物业管理中发挥协调作用，帮助物业督促一部分业主及时缴纳物业费、水电费等，以免所有业主为停水、断电集体“背锅”。

所以，业主委员会除了执行职能外，也需具备公正、客观的识别能力。只有在这个前提下，业主大会才能成为不带情绪偏见的“正直”机构，避免做双刃剑。

5禹州市物业行业将重新洗牌

将视野回归到禹州，市住建局代替市场机制监督物业，其实是一种无奈之举，这与我国“大政府、小社会”的现状相关。因此，在禹州物业行业发展过程中，行政干预尚有积极意义。

目前禹州市物业行业呈现以下特征：

1.禹州本土物业公司多盘踞在本地房产商开发的新楼盘及老旧小区中。大体分布于老城区、西区、南区、东区建设路以南及颍北新区西部。

2.知名物业主要位于颍北新区植物园、高铁新城等地。如建业·桂园、瑞贝卡·兴天下、耀润·九和府、康桥·九溪郡等。

3.知名物业公司本地化。如建业、恒达物业等在禹州设立分公司。

4.一级房地产企业带来新的物业管理方式。如碧桂园等。

在未来竞争中，本地企业极有可能出现以下几种情况：

1.主动适应市场需求，进行转型，提升实力；

2.与知名物业战略合作，借用外力互惠共赢；

3.被知名企业收购；

4.被市场淘汰。

不难看出，在群狼环伺的现实环境下，留给禹州物业行业思考和前进的时间已不太充裕，现在已处于行业翻牌的前站。是走是留，取决于企业领导人的眼光以及主动求变的能力。

除了外部竞争，政府对民众维权声音的关注以及“业主大会”从“文件名词”成为“现实名词”的趋势，也将从内部给禹州本地物业企业敲响警钟。

在文章的最后做个大胆的预测：未来几年，在市场机制和业主大会逐渐被民众所重视的双重推动下，禹州物业行业将全面洗盘！同时，物业服务将会突破目前的困境，更上一层楼！